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양도소득세 절약법!  0
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작성자: 정세무사
 2009-11-21 17:05
 조회 : 1,789
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양도소득세의 절약가이드
(1) 1세대1주택 비과세 관련 절세전략
① 서울ㆍ과천 및 5대신도시지역에 있는 주택은 3년 이상 보유기간 중 1년 이상 거주해야 1세대1주택 비과세적용을 받는다(2004.1.1. 이후는 2년 이상 거주).
② 따로 거주하고 있는 부모의 주민등록을 함께 해 놓은 경우에는 주택을 양도하기 전에 분리해 놓는 것이 좋다.
③ 1주택 소유자가 공부상은 주택이나 사실상 상가인 건물을 또 하나 소유하고 있다면 주택을 양도하기 전에 공부를 정리해 놓도록 하자.
④ 2주택자가 1주택을 멸실하여 나대지 상태에 있거나 신축 중에 나머지 1주택을 양도하면 비과세적용을 받을 수 있다.
⑤ 1주택자가 주택을 음식점으로 사용하다가 폐업하면서 양도하는 경우에는 주택으로 변경한 후 양도하는 것이 좋다.
⑥ 상가 겸용주택을 신축하는 경우 주택부분을 조금 더 크게 하면 전체를 주택으로 인정받는다.
⑦ 주택과 주택 외의 면적이 같은 겸용주택을 양도하는 경우에는 계단 등 주택으로 볼 수 있는 부분이 없는지 살펴보라.
⑧ 양도하는 주택이 고가주택(9억원)에 해당되면 실지거래가액으로 양도소득세를 계산한다.
⑨ 공부상에는 등재되어 있지 않으나 무허가주택이 있고 사실상 거주하였다면 이를 적극 입증하라.
⑩ 공부상 주택으로 등재되어 있으나 사실상 폐가인 경우에는 멸실하고 공부를 정리해 놓는 것이 좋다.
⑪ "3년 이상 보유" 규정을 정확히 알고 이를 잘 활용하라.
⑫ 부득이한 사유가 있는 때에는 3년 이상 보유하지 않아도 1세대1주택 비과세규정을 적용받을 수 있다.
⑬ 1세대2주택이라도 일정기간(현재 2년) 안에 1주택을 팔면 양도소득세가 비과세되는 경우가 있다.
⑭ 등기를 하지 않고 양도하면 비과세나 감면의 혜택과 장기보유특별공제나 양도소득기본공제를 받지 못하고 60%의 고율로 과세한다(2004.1.1. 이후 70%).
⑮ 3주택 이상을 보유한 1세대가 보유주택을 양도하면 60%의 고율로 과세하고 장기보유특별공제를 받지 못한다.
(2010년 12월 31일까지 한시적 면제 중)
(2) 양도시기 관련 절세전략
① 1세대1주택을 부득이 3년을 채우지 못하고 파는 경우에는 잔금청산일 또는 등기이전일을 고려하라.
② 2년 미만 보유한 부동산을 파는 경우에는 양도시기를 조절하여야 세금부담이 줄어든다.
③ 보유기간이 3년, 5년, 10년 가까이 된 부동산을 파는 경우에는 그 기간이 지난 후 파는 것이 유리하다.
④ 기준시가 또는 개별공시지가가 고시되기 전에 팔아라.
(3) 신고ㆍ납부 관련 절세전략
① 기준시가와 실지거래가액 중 세금이 적게 나오는 방법으로 신고하라.
② 실지거래가액으로 신고할 때는 증빙서류를 철저히 챙겨야 세금부담을 줄일 수 있다.
③ 허위서류를 첨부하여 실지거래가액이라고 신고하였다가는 혹 떼려다 오히려 혹 붙일 수 있다.
④ 어차피 신고해야 할 것이라면 10% 세액공제라도 받게 예정신고를 하라.
⑤ 확정신고안내문을 받은 경우에는 반드시 신고를 하여 무신고가산세 10%와 무납부가산세(연 10.95%)를 피하자.
⑥ 확정신고를 한 후 과다신고한 사실이 밝혀지면 법정신고기한 후 2년 이내에 경정청구를 하여 세금을 돌려받도록 하자.
⑦ 내야 할 세금이 1천만원을 초과하는 경우에는 45일 이내에 나누어 낼 수 있다.
(4) 양도소득세 감면의 절세전략
① 농지는 8년 이상 경작한 후 양도해야 세금을 물지 않는다.
② 양도일 현재 농지가 아니더라도 농지로 인정받는 경우가 있다.
③ 농지의 범위를 정확히 알아 두고 해당사항이 있는 경우 적극 활용하라.
④ 영농조합법인에 현물출자를 하려거든 2006.12.31. 이전에 출자해야 양도소득세가 면제된다.
⑤ 특정기간 내에 취득한 신축주택에 대하여는 양도소득세를 면제해 주고 있으므로 이를 잘 활용하라.
※ 감면대상 신축주택
㉠ 1998.5.22.∼1999.6.30.(국민주택의 경우는 1999.12.31.) 기간 중 취득한 신축주택
→ 1999.7.1. 이후 양도분부터 적용
㉡ 2000.11.1.∼2001.5.22. 기간 중 취득한 비수도권 지역에 소재한 신축주택
→ 2001.1.1. 이후 양도분부터 적용
㉢ 2001.5.23.∼2003.6.30. 기간 중 취득한 전국에 소재하는 모든 신축주택
→ 2001.8.14. 이후 양도분부터 적용
다만, 서울특별시, 과천시 및 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 5대 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 지역 내 소재한 신축주택의 경우는 2003.1.1. 이후 취득분부터 감면배제
⑥ 개인기업을 법인으로 전환하는 경우 현물출자를 하거나 사업양수도 방법을 택하면 세금을 내지 않아도 된다.
※ 자료출처 : 2005 <국세청>발행 <세금절약가이드>
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정상헌 세무회계사무소
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